বহু পুরনো ঢাকা শহরকে নতুন করে পরিকল্পিত নগরীতে পরিণত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছিল ২০১০ সালে। আর সেজন্য প্রণয়ন করা হয় ডিটেইল এরিয়া প্ল্যান বা বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ)।
১৯৫৩ সালের ‘টাউন ইমপ্রুভমেন্ট অ্যাক্টের’ আওতায় ২০১০ সালে ড্যাপ প্রণয়ন করা হয়েছিল। প্রথম ড্যাপের মেয়াদ ছিল ২০১৫ সাল পর্যন্ত। পরে মেয়াদ বাড়ানো হয়।
পরবর্তীকালে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) নতুন ড্যাপ (২০২২-২০৩৫) তৈরি করে, যা কার্যকর হয় গত বছরের আগস্ট থেকে। ঢাকা মহানগরসহ আশপাশের ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকা নিয়ে এই মহাপরিকল্পনা করা হয়।
তখন থেকে বিতর্ক চলছিল; কিন্তু গত ৫ আগস্ট ছাত্র-জনতার অভ্যুত্থানে শেখ হাসিনা সরকারের পদত্যাগের পর নতুন করে আলোচনা শুরু হয়েছে ড্যাপ নিয়ে।
একদিকে আবাসন ব্যবসায়ীরা দাবি তুলছেন ড্যাপ বাতিলের; অন্যদিকে এতে সায় দিচ্ছেন না নগর পরিকল্পনাবিদরা।
আবাসন ব্যবসায়ীদের অভিযোগ, ড্যাপের কারণে বাড়ছে ঢাকার আবাসন সংকট। ফলে আবাসন খাতেও নেমে এসেছে স্থবিরতা।
২০১০ সালেও প্রথম ড্যাপ পাসের পর আবাসন ব্যবসায়ীসহ প্রভাবশালীদের চাপে সেটি চূড়ান্ত করতে মন্ত্রিসভা কমিটি গঠনে বাধ্য হয় সরকার। ওই কমিটি ড্যাপ চূড়ান্ত না করে উল্টো দুই শতাধিক সংশোধনী আনে। এসব সংশোধনীর মাধ্যমে কার্যত জলাভূমি ভরাটের বৈধতা দেওয়া হয়।
নগর পরিকল্পনাবিদরা বলছেন, ড্যাপের সঙ্গে আবাসন সংকটের কোনও সম্পর্ক নেই। তাদের অভিযোগ, আবাসন ব্যবসায়ীরা মূলত চিন্তা করছে তাদের ব্যবসা নিয়ে, কিন্তু ভাবছে না শহরের কথা।
এই নিয়ে যখন বিতর্ক চলছে; তখন প্রশ্ন উঠছে, ড্যাপ কি আগের মতোই থাকবে? না কি সংস্কার করা দরকার?
ড্যাপ কী
রাজউক ২০২০ সালে দ্বিতীয় ড্যাপের (২০২২-২০৩৫) খসড়া প্রকাশ করে।
গত বছরের আগস্টে পাস হওয়া এই ড্যাপে ছয়টি স্বতন্ত্র অঞ্চলে ভাগ করা হয়েছে ঢাকাকে। সেগুলো হচ্ছে কেন্দ্রীয় অঞ্চল: ঢাকা শহর; উত্তর অঞ্চল: গাজীপুর সিটি করপোরেশন; পূর্ব অঞ্চল: কালীগঞ্জ ও রূপগঞ্জ উপজেলা; দক্ষিণ অঞ্চল: নারায়ণগঞ্জ; দক্ষিণ-পশ্চিম অঞ্চল: কেরানীগঞ্জ উপজেলা; পশ্চিম অঞ্চল: সাভার উপজেলা।
নতুন ড্যাপে ৫৪৭ কিলোমিটার জলপথকে ‘নগর জীবনরেখা’ আঙ্গিকে নতুনভাবে সাজানোর প্রস্তাব করা হয়। এখানে স্বাস্থ্য ও পুষ্টিবান্ধব অবকাঠামো, বিনোদনের স্থান, পরিবেশবান্ধব হাঁটার পথ, জীবন ও জীবিকার ভারসাম্য রক্ষা ইত্যাদি সুবিধা থাকবে।
প্রতিটি অঞ্চলে একটি করে আঞ্চলিক পার্কের প্রস্তাব রয়েছে। এছাড়া ৬২৭টি বিদ্যালয় ও ২৮৭টি প্রাথমিক স্বাস্থ্যকেন্দ্রের প্রস্তাবও রয়েছে ড্যাপে।
ড্যাপের খসড়া পরিকল্পনায় জনঘনত্ব ও অন্যান্য নাগরিক সুযোগ-সুবিধা বিবেচনা নিয়ে ভবনের উচ্চতা বেঁধে দেওয়া হয়। এজন্য বিভিন্ন মহল, বিশেষ করে স্থপতি ও আবাসন ব্যবসায়ীরা তীব্র সমালোচনা করেন।
পরে সেই ব্যবস্থা থেকে সরে এসে ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (এফএআর) ভিত্তিতে ভবনের আয়তন নির্ধারণের সুপারিশ করে রাজউক। এতে ধানমণ্ডি ও গুলশানের মতো পরিকল্পিত এলাকার তুলনায় অন্যান্য এলাকায় ভবনের আয়তন কমে যায়।
নতুন ড্যাপে মিরপুর ১০ ও ১১, মোহাম্মদপুর, কল্যাণপুর, আগারগাঁও, বাড্ডা, কুড়িল, খিলক্ষেত, নিকেতন, নয়াটোলা, মধুবাগ, গোড়ান, সিপাহীবাগ, মধ্য বাসাবো, আনসারাবাদ, সবুজবাগ, কদমতলা, দক্ষিণগাঁও, মালিবাগ, শান্তিবাগ, শুক্রাবাদ, পশ্চিম রাজাবাজার ও জিগাতলার মতো এলাকায় এফএআর কম দেওয়া হয়েছে।
অবশ্য কোনও জমি প্লট আকারে ভাগ না করে একসঙ্গে ‘ব্লক’ তৈরি করে ভবন নির্মাণ করলে অতিরিক্ত সুবিধা পাওয়া যাবে।
অন্যদিকে গুলশান, বনানী, বারিধারা ও ধানমণ্ডির মতো এলাকায় এফএআর বেশি।
সাধারণত যেসব এলাকায় যত বেশি এফএআর, সেখানে ভবনের আয়তন তত বেশি পাওয়া যায়। এছাড়া আয়তনের সঙ্গে ভবনের উচ্চতা কিংবা ফ্ল্যাট সংখ্যার বিষয়টিও জড়িত।
ড্যাপ কেন বাতিল চায় আবাসন ব্যবসায়ীরা
আবাসন খাতের ব্যবসায়ীরা বলছে, ড্যাপ প্রজ্ঞাপন জারির পর আবাসন খাতে ব্যাপক মাত্রায় স্থবিরতা নেমে এসেছে। তাই তারা এই ড্যাপ বাতিল চাচ্ছে।
ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-২০০৮ ও মাস্টার প্ল্যান (ড্যাপ)-২০১০ বিধি অনুসারে ভবনের নকশা অনুমোদনের দাবিও করছে তারা।
নতুন ড্যাপ অনুযায়ী, রাজধানীর মোহাম্মদপুরে (ওয়ার্ড-৩১) ২০ ফুট সড়কের পাশের প্লটের এফএআর ২ দশমিক ৭৫। আর এলাকাভিত্তিক এফএআর ২ দশমিক ৩। সেখানকার কাঠাপ্রতি জনঘনত্ব ১ দশমিক ৯। ফলে ৫ কাঠা জমিতে সর্বোচ্চ ৮ হাজার ২৮০ বর্গফুট আয়তনের ভবন করা যাবে। ফ্ল্যাট করা যাবে ৯-১০টি।
আবার নতুন ড্যাপ অনুযায়ী, মিরপুর ১০ ও ১১ নম্বর সেকশনে ১৬ ফুটের বেশি ও ২০ ফুটের কম এমন সড়কের পাশের ৩ কাঠা প্লটে সর্বোচ্চ ৪ হাজার ৮৬০ বর্গফুট আয়তনের ভবন নির্মাণ করা যাবে। তার মানে, ভবন হবে ২-৩ তলা।
প্রস্তাবিত ইমারত বিধিমালায় রিহ্যাব এই এলাকার জন্য বেশি এফএআর চেয়েছে। সেটি বাস্তবায়িত হলে সেখানে ৮ হাজার ১০০ বর্গফুট আয়তনের ভবন নির্মাণের অনুমতি মিলবে। আর সর্বোচ্চ ফ্ল্যাট করা যাবে ৯টি। অর্থাৎ একই জায়গায় ৩ হাজার ২৪০ বর্গফুট বা ৪টি ফ্ল্যাট বেশি নির্মাণ করা যাবে।
এছাড়া বৃষ্টির পানি শোষণের জন্য প্লটভেদে ভূমি আচ্ছাদন ও অনাচ্ছাদিত স্থানেও পরিবর্তন চাইছে আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাব।
যেমন ড্যাপে বলা হয়েছে, ২ কাঠা বা তার কম পরিমাণ জমিতে সর্বোচ্চ ৭০ ও সর্বনিম্ন ৫২ দশমিক ৫ শতাংশ ভূমি আচ্ছাদন থাকবে।
রিহ্যাব সব জমির ক্ষেত্রে সর্বনিম্ন ভূমি আচ্ছাদনের বিষয়টি তুলে দিতে সুপারিশ করেছে।
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) এর সহসভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া সকাল সন্ধ্যাকে বলেন, “ড্যাপে পরিকল্পিত ও অপরিকল্পিত এলাকার জন্য পৃথকভাবে ভবন নির্মাণের যে এফএআর নির্ধারণ করা হয়েছে, সেটি বৈষম্যমূলক। নির্দিষ্ট কিছু সুবিধাভোগী ব্যক্তি ও গোষ্ঠীর স্বার্থ রক্ষায় এমনটি করা হয়েছে।
“একারণে বেশিরভাগ এলাকায় আগে ভবনের যে আয়তন পাওয়া যেত, সে তুলনায় এখন ৬০ শতাংশ পাওয়া যাবে। এতে জমির মালিক ও ফ্ল্যাটের ক্রেতা-বিক্রেতা সবাই ক্ষতির মুখে পড়বেন। শুধু তাই নয়, আশপাশের খাল-বিল, জলাশয় ও কৃষিজমি দ্রুত হ্রাস পাবে।”
তিনি আরও বলেন, “ড্যাপ কার্যকর হওয়ার পর থেকে জমির মালিকরা ভবন করতে আগ্রহ দেখাচ্ছে না। নতুন প্রকল্পও নেওয়ার হার কমেছে। ড্যাপ সংশোধন না হলে ফ্ল্যাটের দাম বেড়ে যাবে। এমনকি বিভিন্ন এলাকায় ছোট প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে কম দামের ফ্ল্যাট কেনার সুযোগটি হারাবেন নগরবাসী।”
প্রস্তাবিত ইমারত বিধিমালায় রিহ্যাব যে প্রস্তাব করেছে, সেটি বাস্তবায়িত হলে মোহাম্মদপুরের ওই ওয়ার্ডে ২০ ফুট সড়কের পাশের প্লটের এফএআর ৪ দশমিক ২৫, আর এলাকাভিত্তিক এফএআর ৪ দশমিক ০৪ হবে। সেখানকার কাঠাপ্রতি জনঘনত্ব ২ দশমিক ৮৯। ফলে ৫ কাঠা জমিতে সর্বোচ্চ ১৪ হাজার ৫৪৪ বর্গফুট আয়তনের ভবন নির্মাণ করা যাবে। তখন ফ্ল্যাট হবে ১৪-১৫টি।
ড্যাপের সাথে আবাসনের ‘সম্পর্ক নেই’
আবাসন ব্যবসায়ীদের অভিযোগ উড়িয়ে দিয়ে নগর পরিকল্পনাবিদরা বলছে, ড্যাপের সাথে কোনও সম্পর্কই নেই আবাসনের। আর ড্যাপ শুধু আবাসনের বিষয় নয়, সম্পূর্ণ শহরের বিষয়।
বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্স (বিআইপি) সভাপতি অধ্যাপক আদিল মোহাম্মদ খান সকাল সন্ধ্যাকে বলেন, “ঢাকা শহরের প্রান্তিক যে বস্তিবাসী আছে, তার সংখ্যা কি কমেছে? রিয়েল এস্টেট, রিহ্যাব যদি তাদের জন্য আবাসন ব্যবস্থা করত, তাহলে তো শহরে বস্তির সংখ্যা কমে আসত।
“আবাসনের সাথে রিয়েল এস্টেটের কোনও সম্পর্ক নেই। তারা পুরো শহরের মাত্র ৫ শতাংশ আবাসনের সাথে যুক্ত। বাকিটা হচ্ছে ন্যাচারাল গ্রোথ।”
জায়গা ছেড়ে বহুতল ভবন বানানোর প্রসঙ্গে তিনি বলেন, “সারা পৃথিবীতেই বহুতল ভবন বানাতে যথেষ্ট পরিমাণ জায়গা ছেড়ে তা করতে হয়। আপনি চাইলেই স্বেচ্ছাচারী মডেলে যেকোনও জায়গায় বহুতল ভবন বানাতে পারেন না।”
আবাসনের জন্য সারা পৃথিবী ‘মিড রেঞ্জ ডেভলপমেন্ট’ পদ্ধতি অনুসরণ করছে জানিয়ে ড. আদিল বলেন, “এটা হচ্ছে মডার্ন ধারণা। আমাদের এক্সিস্টিং ল্যান্ডেই মিড-র্যাঞ্জ ডেভলপমেন্ট পদ্ধতিতে গেলে আমাদের আবাসন সংকট কাটবে।
“এর জন্য নতুন করে নদী, খাল ভরাট করারও প্রয়োজন নেই। আমাদের এখনও শহরে প্রচুর দুই বা তিন তলা ভবন আছে। সেসব ভবন ৬-৭ তলা তৈরি করলেই ঢাকার আবাসন সংকট মিটে যাবে।”
রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর ড্যাপ বাতিলের দাবি তোলা নিয়ে প্রশ্ন তুলে তিনি বলেন, “এখন বিদ্যমান ড্যাপ বাতিল করে আগের ড্যাপ এবং ইমারত নির্মাণে ফিরে গেলে ঢাকার বাসযোগ্যতা আরও কমে যাবে।”
ড্যাপে বন্যাপ্রবাহ এলাকা ও কৃষিজমি সংরক্ষণ এবং মিশ্র ব্যবহারের অতিরিক্ত সুযোগ বাতিল ও দাবির বিষয়ে বিআইপি আগেই দাবি করে এসেছে বলে জানান আদিল খান। আবাসন ব্যবসায়ীসহ স্বার্থান্বেষী মহলের চাপেই ড্যাপে ওই প্রস্তাবগুলো অন্তর্ভুক্ত হয়েছিল বলে জানান তিনি।
তিনি বলেন, “ড্যাপ পুনর্মূল্যায়নে এ বিষয়গুলো অত্যন্ত গুরুত্বের সঙ্গে বিবেচনা করে পরিবেশ-প্রতিবেশ, জলাশয়-জলাধার, কৃষিভূমি-জলাধার রক্ষায় সর্বোচ্চ গুরুত্ব দেওয়া উচিৎ। কিন্তু ঢালাওভাবে ড্যাপ বাতিলের দাবি অত্যন্ত দুরভিসন্ধিমূলক এবং পরিকল্পিত ও টেকসই উন্নয়নের সুস্পষ্ট প্রতিবন্ধকতা তৈরি করবে।”
বাতিলের ‘সুযোগ নেই’
ড্যাপ বাতিল করার সুযোগ নেই বললেও এনিয়ে আলোচনার সুযোগ রয়েছে বলে মনে করেন ইউনিভার্সিটি অব এশিয়া প্যাসিফিকের স্থাপত্য বিভাগের প্রধান ড. আবু সাঈদ এম আহমেদ।
তিনি সকাল সন্ধ্যাকে বলেন, “ড্যাপ বলবে কোন জায়গায় কোন প্লটে কী তৈরি হবে। এটা বাদ দেওয়ার কোনও সুযোগ নেই। ড্যাপ একটি প্ল্যানিং ডকুমেন্ট। শহরের জন্য প্ল্যানিং ডকুমেন্টের দরকার আছে। তা বাদ দেওয়া সম্ভব না।”
ড. সাঈদ মনে করেন, ড্যাপ যেমন প্রয়োজন, তার সঙ্গে ইমারত নির্মাণের বিধিমালাও প্রয়োজন। এই দুটি প্রয়োজনীয় জিনিসের মধ্যে সংঘাত তৈরি কাঙ্ক্ষিত হয়।
“ড্যাপ থেকে ভবন বানানোর বিধিমালা আলাদা রাখা উচিৎ। এদুটিকে একসাথে রাখায় মূলত এই কনফ্লিক্ট তৈরি হয়েছে।”
জায়গা ছেড়ে ভবন তৈরির বিষয়টি নিয়ে তিনি বলেন, “এটা স্বাভাবিক একটি বিষয়। এনিয়ে কোনও বিতর্ক থাকতে পারে না। একটা বাচ্চাকে জিজ্ঞেস করলে সেও বলবে, জায়গা ছাড়তে হবে। আসল বিষয় হল কনস্ট্রাকশন কতটুকু করা যাবে। কতটুক কনস্ট্রাকশন করতে পারবেন তা বলে দিতে হবে।
“তারপর জায়গার মালিকের ওপরও ছাড়তে হবে, সে কতটুকু পর্যন্ত ভবন বানাতে চায়। এই সিদ্ধান্ত নেওয়ার জায়গায় তারও মতামতের একটি বিষয় আছে। কারণ, জমি যদি তার পারিবারিক হয়, তারও তো একটা সিদ্ধান্ত আছে তার কতগুলো ফ্ল্যাট লাগবে।”
দেশে মোট জমির সঙ্গে জনসংখ্যার অনুপাতে সুউচ্চ ভবনের প্রয়োজন আছে স্বীকার করেই ড. সাঈদ বলেন, “আমাদের সুউচ্চ ভবনের প্রয়োজন আছে। কিন্তু তাই বলে আপনি তো তা বাসাবো বা আমাদের ওল্ড টাউনে তুলবেন না। সুউচ্চ ভবনের জন্য আলাদা এরিয়া থাকতে হবে। সেখানে নানান রকম ফ্যাসিলিটি সরকারকে দিতে হবে।”
কোনও কিছুকে একতরফাভাবে দেখার বিরোধিতা করে তিনি সব পক্ষের আলোচনায় বসে সমস্যা সমাধানের পক্ষে মত দেন।
রাজউকের চেয়ারম্যান ছিদ্দিকুর রহমান সরকার শনিবার এক আলোচনা সভায় বলেছেন, সব অংশীজনের সঙ্গে আলোচনা করেই ড্যাপ সংস্কার করা হবে।
